不動産のこと

部屋探しのポイント〜契約時に注意したい事〜完結編

どうもこんばんは

管理人のてつなりです。

今日の更新は部屋探しにおける完結編という事で、契約内容の注意点等をブログにします。

今回の内容はいくら物件が気に入っても、賃借人に不利な条項があるまま契約するのはちょっと危険なので、予備知識として参考にして頂ければと存じます。

正直言うと、この契約内容は地域によってかなり偏りがある方思いますので、間違いがある事もあるかと思います。その際はどうぞご指摘頂ければ幸いです。

それでは宜しくお願い致します。

言葉の意味を知る

賃貸の業界には普段聞き慣れない言葉があります。

取り敢えずは代表的な言葉を並べます。

共益費

(キョウエキヒ)

物件の維持管理に使われる費用で、浄化槽や共有部の電気代や清掃費、エレベーターの保守点検の費用等に使わる。

✳︎毎月掛かり、賃借人の負担

敷金

/

保証金

契約時に支払うがあくまでも預かり金。

退去の際に滞納や故意.過失の破損汚損等の修繕が必要な場合はここから相殺される。保証金という所もある。

礼金

/

権利金

借主となる為に貸主に支払う費用で退去時も返金対象ではありません。

権利金もほぼ同義語です。

更新料

/

更新事務手数料

契約期間毎に支払う費用で、契約時は掛かりません。

契約期間は2年間毎が一番多いと思います。

言葉の違いは更新料は手続きなしで費用だけ、事務手数料は更新手続きの上費用も支払う様なイメージ。最近は手続きなしでも名目は事務手数料の場合もあり。

火災保険料 ここで言う保険は自身の家財に対して掛ける保険+下記特約で住宅総合保険の事を差している事が多い。

また、万が一火事を起こした場合に現状復帰の為に、大家さんから損害賠償を受けるがその為に借家人賠償にも入る事が一般的。その他、近隣の方への個人賠償も入る。

保証料 よく勘違いされがちだが保険とは全くの別物。

近年、連帯保証人を取らずに保証会社を付けて契約する事が増えています。その際に発生する費用で別途年間毎の更新料が掛かる事が多い。

仲介手数料 契約時に掛かる費用。

一般的に家賃の100%(税別)の事が多い。

ただし大手不動産会社は50%の事もあるので、同じ物件なら手数料が安いところで契約した方が良いので、店舗予約する際にはこの点は考慮した方がいいかも。

 

ここまでは結構一般的で、載せてもいない家賃や鍵代はそのままの意味です。

またここからはちょっと見慣れない言葉かもですが…

償却 敷金を預かっていた場合に、退去時にどういう清算方法を取るのかここに書いてあります。

実費なら退去時に負担割合を決めたその実際の金額。

スライドという表記なら住んだ年数により差引く金額が決まるタイプ。

パーセンテージ表記なら最低限その分は差し引きますよいう事例..100%表記なら全額返しませんという事。

但し100%償却なら礼金と一緒かというとそうではなく、償却分の中に通常のクリーニング代は入ってます。

上記も差引いて尚且つ故意・過失以外のクリーニング代も別途請求してくる様な契約は注意です。

修繕費

/

クリーニング費

最初に支払う事が多い。

退去時に掛かる費用を先払いするイメージ。

通常使用ならこれ以上は取られない契約が多い。

退去時にこれとは別に故意・過失以外のクリーニング代等の費用が掛かる様な契約の場合は要注意です。

またこの費用と礼金が同時に発生する場合は交渉の余地がありそうと思います。

契約一時金 大手管理会社、積和不動産独特の言葉。

新築や強気の物件は強気の設定です。

この費用は修繕費に近しい意味合いで、契約者の約款にこの費用を支払えば退去時に掛かるクリーニング代の負担は免除の記載が契約書にあります。

各種設備費 アンテナ代やケーブル代等。

この辺りは任意というより強制の事が多い様に思います。

定期借家契約 通常、一般借家契約で更新ありきの契約が多いが稀にこの種類の契約もあります。

注意したいのは定期借家で定期借家とは契約年数が定めれられた契約であり更新はありません。ただ契約満了日の翌日を新たな再契約日とした契約を結ぶ、定期借家の契賃貸物件もあります。

これ以外にも色んな言葉あると思いますので先程も言いましたが意味がわからなかったらどんどん聞くと良いです。

ここからは実際の契約の流れになります。

契約の流れ

前回の記事に記載した流れは終わっており、これから契約という段階と仮定します。

申込手続き

所定の書式に記入して審査をします。また、入居日も決める必要があります。

(そもそもの話ですが入居日が先過ぎると貸主も家賃を収益と見なす為、断られます)

審査はクレジット会社の信販会社の審査を通す事も珍しくないです。また、もし審査が不可だった場合でも保証会社を通す方法もあります。

また、信販会社や保証会社を通す場合、連帯保証人は不要で費用を支払って保証会社との契約ありきな事が多いです。

契約書に記入捺印

審査が通れば、不動産会社が契約書を作成致します。

契約書が出来たら連絡が入ると思います。

連絡があれば店舗に行って契約書に記入捺印をします。

*その際に重要事項説明も受けて下さい。

またこの重要事項説明は申込時にしている不動産会社もあります。

ちょっと契約に流れからは逸れますが、大事なことなので記載します。

この重要事項説明とは不動産仲介において業法で決められた重要な箇所を借主に事前に説明する事です。

説明する主な内容は貸主や契約期間、建物の事・費用に関する事や部屋の使い方や設備等

特に一番質問の多いのが退去時の負担の事です。普通の契約書であれば清算に関する負担割合等明記されていますので注意して見てみましょう。

*一般的にクリーニング代は借主負担としている所が多いように思いますが、クロス等の耐用年数を無視して(一般的に6年)全額借主なんてのは明らかに時代錯誤なので注意しましょう。

また基本的に国のガイドラインは(法律ではないので注意)通常の使用による汚れのクリーニング等は家賃の中に入っており、通常使用による部分は借主に請求しない事が一般的です。

国土交通省によるガイドライン

ただ、最近はタバコのヤニによる汚れの修繕も借主負担とする事が一般的になってきてますので煙草を吸う人は注意が必要なのと、掃除を疎かにしていてカビが繁殖して掃除で除去出来ないとかも善管注意義務違反とみなされ借主負担となる可能性もあります。

また上記は説明はあくまでもガイドラインである為、クリーニング代が借主負担となってても契約の有効性は認められるものと思って下さい。但し、『使った設備を新品に戻せ』とか『退去時に全部のクロスを張替えその費用を借主負担』等明らかに賃借人に不利な契約は、無効と認められるとは思います。

注意したいのは契約書に清算の事が事細かく記載できていない場合、退去時に初めて請求を受ける事がある事です。その場合は立合い時に負担を認めるサインを求められますが、決してサインはせず司法に委ねた方がいいと思います。

入居に向けた手続き

ライフラインの手続きが住所の変更手続きや各種費用の支払いなど

ここは手間ですが簡単です。

ただ1点注意を申し上げるなら新築物件は注意です。

新築は物件の住居表示が決まるのにちょと時間が掛かる為、手続きはいろいろギリギリとなるものと思います。

入居

上記を全て済ませたら入居日にカギを貰うだけですね。

ここで躓きたくないと思いますので、契約手続きやライフライン等の手続きは予めしっかりしておきたいですね。

意外と多いのがライフラインの手続きをやっていなくて当日水やガスが使えない・・なんて事もあります。そんな場合は不動産会社でも何ともできない場合が多いです。

またよくある質問の中に引越しの挨拶はした方が良いのかどうかよく聞かれます

これには個人的な回答としては、小さなお子様がいらっしゃるならした方がベターかと思っています。全部の部屋にする必要はありません。隣と上下のお部屋ぐらいで十分だと思います。挨拶する意味としては自分達の為だと思って下さい。

上下階いきなりドタバタしてきたら嫌な思いになりませんか?そうしたら近隣の人間はあなた方の事に対して好意的には見ないでしょう。事前の挨拶はそれに対する予防策であり、上下階の方もあなた方の顔を知っていれば嫌悪感も多少は緩和されるはずです。

但し、けっして子供が暴れまわるのを許容する訳ではありません。

アパートはあくまで他人同士が生活をする場所で、お互いを気遣う事が共同生活において快適に過ごす為の必要なポイントである事は確かです。

まとめ

ちょっと部屋探しの楽しいイメージとは離れましたが、契約とはそういうものです。

アパートは慈善事業などではなく、立派な金儲けの手段であるからこそ汚い部分がありますし、社会はそんなに優しくありません。

だからこそちょっとでも知識を付けてもらえればとも思いました。

また、別の記事に探している条件で全然物件が無い場合の発想の転換をしてもらう為の

ブログを書きたいと思います。

 

ここまで長文読んでくださった方ありがとうございます

ではまたーーー

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てつなり
30代 既婚者 現在は賃貸中心の不動産業で仕事中 主な趣味は旅行とグルメと一口馬主。 その他は投資や漫画も興味アリ 嫁の実家のハチワレ猫(じろう君)が大好き! 気持ちは若くも体が老いてきた・・・

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